Menos processos bloqueados: o que muda quando o crédito à habitação entra logo no início do negócio
Cerca de 57% do crédito à habitação e hipotecário em Portugal já tem intervenção de intermediários de crédito, segundo o Banco de Portugal. Para mediadores imobiliários, advogados e contabilistas, analisar o crédito mais cedo pode evitar processos bloqueados. Explicamos quando, como e o que a lei permite.
Nesta notícia
- 01Porque é que tantos negócios param no crédito
- 02O que faz, afinal, um intermediário de crédito
- 03O crédito à habitação ficou mais exigente em 2026
- 04Onde os processos costumam bloquear
- 05Porque é que a literacia financeira pesa tanto
- 06Um exemplo com números: a casa que fica com um dos ex-cônjuges
- 07O que um profissional pode fazer, e o que já é intermediação
- 08Quando vale a pena envolver um intermediário
- 09Fontes
Um comprador assina o contrato-promessa e entrega o sinal. Semanas depois, o banco aprova menos do que o preço da casa. Um casal divorcia-se e um dos dois quer ficar com a casa, mas o banco não aceita um só rendimento. São negócios que pareciam fechados e que param no crédito.
Muitas vezes o problema não é a casa nem o cliente. É o crédito à habitação entrar no processo tarde demais. Explicamos a mediadores imobiliários, advogados e contabilistas o que muda quando o crédito é analisado logo no início.
Porque é que tantos negócios param no crédito
A 15 de junho de 2026, o Casa Sapo publicou um artigo sobre imobiliárias que integram a intermediação de crédito. A ideia central: validar as finanças do cliente no primeiro contacto evita visitas sem resultado e processos sem saída.
A lógica vale também para advogados que tratam divórcios e para contabilistas que acompanham trabalhadores independentes. E o crédito ficou mais exigente desde 1 de agosto de 2026, como explicamos mais à frente.
O que faz, afinal, um intermediário de crédito
O intermediário de crédito é a pessoa ou empresa que ajuda o cliente a obter um crédito, sem ser quem empresta o dinheiro. Recolhe os documentos, apresenta o processo aos bancos, compara as propostas e explica as condições.
Mais de metade do crédito à habitação já passa por intermediários.
Em 2025, os intermediários de crédito intervieram em 57% do crédito à habitação e hipotecário concedido em Portugal. São cerca de 14,8 mil milhões de euros, segundo o Banco de Portugal.
A UCI e a SPIRITUC inquiriram 733 intermediários de crédito, num estudo divulgado em julho de 2026. Destes, 97,5% recolhem a documentação e fazem uma pré-análise antes de enviar o processo aos bancos.
É uma atividade regulada: só a pode exercer quem tem autorização do Banco de Portugal. Os intermediários vinculados, que trabalham em nome dos bancos com quem têm contrato, só podem ser remunerados por esses bancos.
O crédito à habitação ficou mais exigente em 2026
O Banco de Portugal reviu a Recomendação Macroprudencial, ou seja, o conjunto de regras que os bancos seguem quando analisam um pedido de crédito.
Desde 1 de agosto de 2026, quando o banco avalia se o cliente consegue pagar, o encargo com os seus créditos não deve, em regra, ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido. Nessa conta, o banco aplica os critérios definidos pelo Banco de Portugal, como uma subida de juros simulada. O limite anterior era de 50%.
Taxa de esforço é a parte do rendimento mensal que vai para prestações de créditos.
Num cálculo simples, para quem ganha 1.800 euros líquidos por mês, as prestações de todos os créditos não devem passar de 810 euros (1.800 × 45%). Com o limite anterior, de 50%, podiam chegar a 900 euros.
Os bancos podem ultrapassar este limite, mas só em até 10% do montante de crédito que cada um concede em cada semestre. O prazo máximo recomendado é agora de 40 anos para clientes até aos 35 anos, e de 35 anos acima dessa idade.
Onde os processos costumam bloquear
Em todas as profissões, o problema costuma ser o mesmo: o crédito é analisado depois de o cliente assumir compromissos.
| Profissão | Situação frequente | O que pode correr mal |
|---|---|---|
| Mediação imobiliária | Contrato-promessa assinado antes de saber quanto o banco empresta | O crédito não chega e o comprador arrisca o sinal |
| Advocacia (divórcio) | Um dos ex-cônjuges quer ficar com a casa e o crédito | Um só rendimento não chega para o banco |
| Contabilidade | Trabalhador independente que quer comprar casa | O banco só conta o rendimento comprovado |
Situações descritas de forma geral. Cada caso depende do cliente, do imóvel e do banco.
Na mediação imobiliária
No contrato-promessa de compra e venda (CPCV), o comprador costuma entregar um sinal. Pelo Código Civil, se quem entregou o sinal não cumprir por causa que lhe seja imputável, o vendedor pode ficar com ele. Se o contrato não previr a recusa do crédito, o comprador fica exposto.
No divórcio
Retirar um dos ex-cônjuges do crédito é uma renegociação e precisa do acordo do banco. Na habitação própria permanente, a lei impede o banco de aumentar o spread, ou seja, a margem que cobra, por causa do divórcio. A condição é a taxa de esforço de quem fica ser inferior a 55%, ou 60% com dois ou mais dependentes.
Estes valores vêm de uma lei própria e não se confundem com o limite de 45%. Esse aplica-se se for preciso um crédito novo, por exemplo para pagar ao outro a sua parte da casa (as chamadas tornas).
Na contabilidade
O banco avalia se o cliente consegue pagar com base nos rendimentos regulares e na situação profissional. Nos trabalhadores independentes, os bancos analisam os rendimentos comprovados, recorrendo normalmente ao IRS e a documentação recente da atividade, podendo aplicar critérios diferentes consoante a instituição. Uma redução do rendimento tributável declarado pode também influenciar o rendimento considerado por algumas instituições na análise do crédito.
Porque é que a literacia financeira pesa tanto
Segundo o Banco de Portugal, só 13% das pessoas entrevistadas em Portugal atingem o nível essencial de conhecimentos financeiros. As maiores dificuldades estão no cálculo de juros e na compreensão do risco.
Na prática, muitos clientes chegam ao banco sem saber o que é a taxa de esforço ou a FINE. A FINE é a Ficha de Informação Normalizada Europeia, o documento que resume as condições do crédito. Documentos errados e expectativas desalinhadas atrasam os processos.
A lei obriga o intermediário a explicar ao cliente a FINE e a minuta do contrato de crédito. É a parte do processo que diz respeito ao banco.
Um exemplo com números: a casa que fica com um dos ex-cônjuges
Um casal divorcia-se. A casa vale 250.000 euros e ainda faltam pagar 150.000 euros ao banco. A prestação é de 700 euros por mês. A Marta quer ficar com a casa e ganha 1.800 euros líquidos por mês.
Uma conta simplificada
Sozinha, a Marta tem uma taxa de esforço de cerca de 39% (700 ÷ 1.800). Com o limite de 45%, as prestações não devem passar de 810 euros por mês. Num cálculo simples, antes dos restantes critérios de avaliação do banco, teria cerca de 110 euros de margem.
Falta pagar a parte do ex-marido. O valor líquido da casa é de 100.000 euros (250.000 − 150.000). Se as tornas forem metade desse valor, são 50.000 euros.
Um crédito para as pagar teria de caber nessa margem. A 30 anos e com uma taxa de 3%, a prestação seria de cerca de 210 euros, quase o dobro.
Valores ilustrativos. A taxa de 3% é um pressuposto do exemplo, não uma proposta de nenhum banco. A conta do banco inclui ainda a subida de juros simulada.
O bloqueio aparece muitas vezes depois de o acordo de partilha já estar negociado.
Com as contas feitas antes, há tempo para estudar alternativas: outro prazo, outro valor de tornas, outra forma de pagamento ou a venda da casa. A decisão final é sempre do banco.
O que um profissional pode fazer, e o que já é intermediação
A lei define intermediário de crédito como quem não se limita a apresentar um cliente a um banco ou a um intermediário. Ou seja, aconselhar o cliente a procurar um intermediário de crédito autorizado não é intermediação de crédito.
Já apresentar ou propor contratos de crédito, ou preparar o processo para o banco, como atividade profissional e com contrapartida, é intermediação. Fazê-lo sem autorização do Banco de Portugal é uma contraordenação.
Uma imobiliária que queira tratar ela própria do crédito tem de pedir essa autorização. Quando surgem questões relacionadas com financiamento, o profissional pode aconselhar o cliente a procurar um intermediário de crédito autorizado, cuja inscrição pode ser confirmada no Portal do Cliente Bancário. A análise e a intermediação do crédito cabem depois ao intermediário autorizado.
Quando vale a pena envolver um intermediário
- Na mediação imobiliária, antes do contrato-promessa. Uma análise de viabilidade antes do sinal mostra quanto o banco pode emprestar. E vale a pena confirmar o que o contrato prevê se o crédito for recusado.
- No divórcio, antes de fechar o acordo de partilha. As contas de quem fica com a casa, incluindo as tornas, fazem-se antes da assinatura.
- Na contabilidade, antes de o cliente procurar casa. Rever que rendimento está comprovado, no IRS e na documentação recente da atividade, e que créditos estão em nome do cliente. Mostra-os o mapa da Central de Responsabilidades de Crédito, a base de dados do Banco de Portugal.
- Em todos os casos, confirmar o registo. A lista de intermediários autorizados está no Portal do Cliente Bancário.
Não há um momento certo igual para todos os processos. Depende do cliente, do rendimento que consegue comprovar, do imóvel e dos compromissos já assumidos. A decisão de conceder crédito é sempre do banco.
A FINOVA compara propostas de vários bancos e analisa cada caso em concreto. A remuneração da FINOVA é paga pelo banco, depois da escritura. O processo de crédito tem sempre custos próprios: impostos, avaliação do imóvel e registos.
Fontes
Artigo que serviu de ponto de partida: Casa Sapo, «Crédito e imobiliário: a combinação que gera mais vendas» (15 de junho de 2026).
Peso dos intermediários no crédito à habitação e hipotecário em 2025: Banco de Portugal, Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito 2025 (junho de 2026).
Inquérito da UCI e da SPIRITUC a 733 intermediários de crédito: idealista/news (9 de julho de 2026).
Taxa de esforço, exceções e prazos: Banco de Portugal, comunicado de 2 de julho de 2026 sobre a Recomendação Macroprudencial revista.
Definição de intermediário de crédito e proteção em caso de divórcio (artigo 25.º): Decreto-Lei n.º 74-A/2017, versão consolidada no Diário da República.
Categorias, autorização e contraordenação: Portal do Cliente Bancário, páginas «O que são» e «Acesso à atividade».
Remuneração dos intermediários e dever de explicar a FINE: Portal do Cliente Bancário, página «Exercício da atividade».
Avaliação da capacidade de pagar: Banco de Portugal, comunicado sobre o Aviso n.º 4/2017.
Literacia financeira em Portugal (Boletim Económico do Banco de Portugal de março de 2026): Jornal Económico (16 de março de 2026).
Regime do sinal no contrato-promessa: Código Civil, artigo 442.º.
