Amortizar o crédito à habitação: DECO PROteste quer que o cliente escolha entre baixar a prestação e encurtar o prazo
A 19 de outubro de 2026, a DECO PROteste propôs que, quando se paga parte do crédito à habitação antes do tempo, seja o cliente a decidir se baixa a prestação ou encurta o prazo. Hoje, encurtar o prazo depende do banco. Explicamos o que isto muda e o que pode fazer já.
Nesta notícia
- 01O que é amortizar o crédito à habitação?
- 02O que propõe a DECO PROteste?
- 03Hoje, quem decide se o prazo encurta?
- 04Quanto custa amortizar o crédito em 2026?
- 05A comissão de reembolso antecipado na taxa variável vai acabar?
- 06Vale a pena esperar pela isenção antes de amortizar?
- 07Baixar a prestação ou encurtar o prazo: qual poupa mais?
- 08O que fazer a partir de agora
- 09Perguntas frequentes
- 10Fontes
Quem tem um crédito à habitação e junta algum dinheiro pode usá-lo para pagar parte da dívida antes do tempo. A DECO PROteste quer mudar quem decide o que acontece ao crédito a seguir.
O que é amortizar o crédito à habitação?
Amortizar é entregar ao banco um valor extra para reduzir o capital em dívida, ou seja, o dinheiro que ainda falta pagar do empréstimo. Pode ser uma parte (amortização parcial) ou tudo de uma vez (amortização total).
Depois de uma amortização parcial, há dois caminhos possíveis.
Baixar a prestação: o crédito dura os mesmos anos e a prestação mensal desce. Encurtar o prazo: a prestação fica igual e o crédito acaba mais cedo.
Nos dois casos paga menos juros, porque deve menos. Mas a poupança não é igual, como mostram os exemplos mais à frente.
O que propõe a DECO PROteste?
A DECO PROteste, associação de defesa do consumidor, propôs três medidas para baixar o custo do crédito à habitação, num comunicado noticiado a 19 de outubro de 2026 pelo Jornal Económico.
- Escolha livre na amortização parcial — a lei passaria a garantir que é o cliente a escolher entre baixar a prestação e encurtar o prazo. O acordo do banco deixaria de ser preciso.
- Comissões mais baixas — acabar de vez com a comissão de reembolso antecipado nos créditos a taxa variável. É o valor que o banco cobra quando recebe o dinheiro antes do tempo. Nos créditos a taxa fixa, incluindo os primeiros anos da taxa mista, essa comissão baixaria de 2% para 0,5%.
- Juros no IRS — voltar a deixar deduzir os juros do crédito à habitação no IRS, seja qual for a data do contrato. O limite seria igual ao que já existe para as rendas.
Por agora, são apenas propostas. Só mudam a lei se forem aprovadas pela Assembleia da República ou pelo Governo.
Hoje, quem decide se o prazo encurta?
Hoje é o banco. Por defeito, depois de uma amortização parcial, a prestação baixa e o prazo mantém-se. Encurtar o prazo é uma renegociação do contrato e só acontece se o banco aceitar, segundo o Banco de Portugal.
Se o banco não aceitar, fica a prestação mais baixa. A DECO PROteste quer que esta escolha passe a ser um direito do cliente.
Mexer no prazo pode ter custos. Peça-os sempre por escrito.
Antes de decidir, peça ao banco a nova prestação, o novo prazo e todos os custos. Inclua a comissão de reembolso antecipado, o Imposto do Selo de 4% sobre ela e qualquer comissão de alteração do contrato.
Quanto custa amortizar o crédito em 2026?
Em 2026, o banco pode cobrar a comissão de reembolso antecipado quando recebe o dinheiro antes do tempo. A lei fixa um máximo, que depende do tipo de taxa de juro do contrato.
| Tipo de taxa | Comissão máxima | Em 5.000 € amortizados |
|---|---|---|
| Taxa variável | 0,5% | até 25 € |
| Taxa fixa | 2% | até 100 € |
| Taxa mista, no período de taxa fixa | 2% | até 100 € |
Limites máximos, calculados sobre o valor amortizado, segundo o Banco de Portugal. O banco pode cobrar menos. Sobre a comissão acresce Imposto do Selo.
A comissão não é cobrada quando a amortização acontece por morte, desemprego ou deslocação profissional de um dos titulares, segundo o Banco de Portugal.
A taxa mista é fixa nos primeiros anos e variável depois. Em agosto de 2026, 87% dos novos créditos à habitação foram feitos com taxa mista, segundo dados do Banco de Portugal citados pela DECO PROteste. Quem amortiza nesses primeiros anos pode pagar uma comissão até 2%.
A comissão de reembolso antecipado na taxa variável vai acabar?
Ainda não se sabe. Entre o fim de 2022 e 31 de dezembro de 2025, quem tinha taxa variável na habitação própria permanente não pagava esta comissão. Desde 1 de janeiro de 2026, o banco pode voltar a cobrar até 0,5%. Em outubro de 2026, há três caminhos em discussão e nenhum está em vigor.
| Quem | O que pede | Em que fase está |
|---|---|---|
| DECO PROteste | Fim da comissão na taxa variável e 0,5% na taxa fixa | Proposta, em comunicado de 19 de outubro de 2026 |
| Assembleia da República | Isenção temporária da comissão na taxa variável e do Imposto do Selo em renegociações | Recomendação ao Governo, publicada a 19 de outubro de 2026 |
| Projeto de lei do Chega | Fim da comissão na taxa variável | Aprovado na generalidade a 30 de setembro de 2026 |
Uma recomendação da Assembleia da República não obriga o Governo. Um projeto de lei aprovado na generalidade ainda tem de ser discutido e votado de novo antes de ser lei.
Vale a pena esperar pela isenção antes de amortizar?
Quase nunca. Com uma taxa de juro de 3%, cada mês à espera custa em juros cerca de 0,25% do valor que quer amortizar. A comissão máxima na taxa variável é 0,5%. Ao fim de dois meses, esperar já custa mais do que a comissão.
A conta é a mesma para qualquer valor. Em 5.000 euros, cada mês à espera custa cerca de 12,5 euros, contra uma comissão de até 25 euros.
Regra prática: divida 6 pela taxa de juro do seu crédito.
O resultado é o número de meses que compensa esperar por uma isenção na taxa variável. Com 3%, são 2 meses. Com 4%, cerca de 1 mês e meio. Nos anos fixos da taxa mista, a comissão pode chegar a 2%: a conta passa a ser 24 a dividir pela taxa, cerca de 8 meses a 3%. Nenhuma das propostas no Parlamento mexe nessa comissão.
Estimativas da FINOVA. A regra assume que o dinheiro fica parado enquanto espera. Numa conta a prazo, o custo de esperar é um pouco menor.
Baixar a prestação ou encurtar o prazo: qual poupa mais?
Em regra, encurtar o prazo poupa mais juros, porque deixa de pagar juros nos anos que desaparecem. Baixar a prestação dá mais folga ao orçamento todos os meses.
Uma amortização de 5.000 euros
Uma família deve 150.000 euros, faltam 25 anos e a taxa de juro é de 3%. A prestação é de cerca de 711 euros. A família amortiza 5.000 euros uma vez.
Se baixar a prestação, passa a pagar cerca de 688 euros por mês, menos 24 euros, e poupa cerca de 2.100 euros em juros até ao fim. Se encurtar o prazo, continua a pagar 711 euros, acaba o crédito cerca de 1 ano e 3 meses mais cedo e poupa cerca de 5.400 euros em juros.
5.000 euros todos os anos
Muitas famílias amortizam uma vez por ano, com o subsídio de Natal ou uma poupança. Se a mesma família amortizar 5.000 euros no fim de cada ano, durante até 15 anos:
| Baixar a prestação | Encurtar o prazo | |
|---|---|---|
| O crédito acaba | ao fim de 25 anos | ao fim de cerca de 14 anos |
| Prestação a partir do ano 16 | cerca de 215 € | crédito já pago |
| Poupança em juros | cerca de 20.900 € | cerca de 29.700 € |
| Comissões pagas (0,5%) | cerca de 375 € | cerca de 325 € |
Estimativas da FINOVA, num crédito a taxa variável, com a taxa sempre nos 3% e comissão de 0,5% em cada amortização, sem seguros nem Imposto do Selo. Na prática, a Euribor muda e os valores também.
Não há um valor certo para todos. O valor a amortizar é o que sobra depois de guardar uma reserva para imprevistos.
O que fazer a partir de agora
- Confirmar o tipo de taxa e a comissão. O contrato e o preçário do banco dizem quanto custa amortizar no seu caso.
- Pedir ao banco as duas simulações. Uma com a prestação mais baixa e outra com o prazo mais curto, com todos os custos por escrito.
- Avisar o banco com antecedência. A amortização parcial faz-se na data de uma prestação. O aviso tem de chegar pelo menos sete dias úteis antes.
- Manter uma reserva para imprevistos. A DECO PROteste recomenda amortizar só sem pôr em causa as poupanças de segurança da família.
- Comparar com outras opções. Renegociar o spread (a margem do banco) ou mudar de banco pode poupar mais do que amortizar.
Perguntas frequentes
Posso amortizar o crédito à habitação quando quiser?
Sim. A amortização parcial pode ser feita em qualquer altura, na data de pagamento de uma prestação, com pelo menos sete dias úteis de aviso. Para a amortização total, o aviso é de dez dias úteis.
Não há uma resposta igual para todos. A melhor opção depende do valor em dívida, do prazo que falta, do tipo de taxa, da comissão do contrato e da reserva que a família precisa de manter.
A FINOVA compara propostas de vários bancos e analisa cada caso em concreto. A remuneração da FINOVA é paga pelo banco, depois da escritura. O processo de crédito tem sempre custos próprios: impostos, avaliação do imóvel e registos.
Fontes
Propostas da DECO PROteste e peso da taxa mista nos novos créditos (agosto de 2026): Jornal Económico (19 de outubro de 2026).
Proposta sobre a redução do prazo na amortização parcial: Jornal PT50 (20 de outubro de 2026).
Recomendação ao Governo de isenções temporárias: Diário da República — Resolução da Assembleia da República n.º 264/2026, de 19 de outubro de 2026.
Suspensão da comissão até ao fim de 2025 e limite de 2% no período de taxa fixa: Banco de Portugal — Portal do Cliente Bancário (7 de janeiro de 2025).
Aprovação na generalidade do projeto de lei que elimina a comissão na taxa variável: idealista/news (30 de setembro de 2026).
Imposto do Selo de 4% sobre as comissões (verba 17.3.4): Tabela Geral do Imposto do Selo, Portal das Finanças.
Pré-aviso, comissão máxima em 2026, isenções e redução do prazo como renegociação: Banco de Portugal — Portal do Cliente Bancário (consultado a 21 de outubro de 2026).
