Casas 16,5% mais caras e juros a subir: porque é que um negócio pode cair entre o CPCV e a escritura

Na mesma semana saíram três números sobre casas e crédito. Os preços subiram mais em Portugal do que em qualquer outro país da União Europeia. A taxa de juro dos novos créditos chegou aos 3%. E a prestação de quem tem taxa variável sobe em outubro.

Cada número sozinho parece uma notícia de mercado. Juntos, explicam porque é que alguns negócios param depois de o comprador assinar o contrato-promessa. Esta notícia é para quem vai comprar casa e para quem acompanha a venda.

Primeiro: o que é o CPCV e porque é um momento sensível

O CPCV é o contrato-promessa de compra e venda. É o acordo em que comprador e vendedor se comprometem a fazer o negócio mais tarde, num dia marcado. Nesse dia assina-se a escritura, o contrato definitivo.

No CPCV, o comprador costuma entregar um sinal, ou seja, uma parte do preço paga logo à cabeça. Pelo Código Civil, se o negócio não se fizer por culpa de quem entregou o sinal, o vendedor pode ficar com ele.

O que dizem os números desta semana

O preço das casas compara o 2.º trimestre de 2026 com o mesmo trimestre de 2025. A prestação média inclui todos os créditos em curso, também os antigos e quase pagos.

Os preços subiram mais depressa do que em qualquer país da UE

Segundo o Eurostat, o serviço de estatística da União Europeia, as casas em Portugal ficaram 16,5% mais caras num ano. É a maior subida entre os Estados-Membros, à frente da Bulgária (15,5%) e da Lituânia (14,3%).

Na zona euro, a subida foi de 4,0%. Em toda a União Europeia, de 4,7%. Só entre abril e junho de 2026, os preços em Portugal subiram 3,6%.

Para quem vende, é uma boa notícia. Para quem compra com crédito, cria um problema que nem sempre se vê no início: o banco não empresta com base no preço que comprador e vendedor acordaram.

Nos bastidores do banco: a avaliação da casa

Antes de aprovar o crédito, o banco pede uma avaliação da casa a um perito avaliador. O valor que sai dessa avaliação pode ser diferente do preço escrito no CPCV.

O Banco de Portugal recomenda que, na habitação própria permanente, o banco não empreste mais do que 90% do valor da casa. Nos documentos do banco, esta percentagem chama-se LTV, sigla inglesa de loan-to-value, ou seja, a parte da casa que é paga com crédito. E o cálculo faz-se sobre o mais baixo de dois valores: o preço de compra ou o valor da avaliação.

Três exemplos com números simples

Um casal assina o CPCV de uma casa de 600.000 euros. Conta com um crédito de 90%, ou seja, 540.000 euros. Precisa de 60.000 euros seus.

A avaliação do banco chega e diz 560.000 euros. Agora, 90% de 560.000 dá 504.000 euros. O crédito baixa 36.000 euros.

A mesma conta, para casas de 600.000, 400.000 e 200.000 euros, com a avaliação cerca de 7% abaixo do preço:

Valores ilustrativos, calculados por nós com o limite de 90% recomendado pelo Banco de Portugal. Cada avaliação depende da casa, da zona e do perito.

Juros a 3% e prestações a subir: o que muda na aprovação

Segundo o Banco de Portugal, a taxa de juro média dos novos créditos à habitação chegou aos 3% em agosto de 2026. Cerca de 87% dos novos créditos foram feitos com taxa mista, ou seja, fixa nos primeiros anos e variável depois. Mesmo assim, Portugal tem a quarta taxa média mais baixa da zona euro, onde a média é de 3,6%.

A subida vem da Euribor, a taxa a que os bancos europeus emprestam dinheiro uns aos outros e que serve de base aos créditos com taxa variável. A Euribor acompanhou a subida das taxas do Banco Central Europeu (BCE), decidida a 10 de setembro de 2026.

A DECO Proteste simulou um crédito de 150.000 euros a 30 anos, com spread de 1%. O spread é a margem que o banco cobra por cima da Euribor. Estas são as prestações a partir de outubro:

Simulação da DECO Proteste para um crédito de 150.000 euros a 30 anos, com spread de 1%, com as médias da Euribor de setembro de 2026.

Num crédito maior, a subida cresce na mesma proporção. Num crédito de 500.000 euros com Euribor a 12 meses, as mesmas taxas dão uma prestação de cerca de 2.459 euros. São cerca de 304 euros a mais por mês do que há um ano. É uma conta nossa, proporcional à simulação da DECO Proteste.

Porque é que a subida dos juros pesa na decisão do banco

O banco verifica se o cliente consegue pagar através da taxa de esforço, ou seja, a parte do rendimento mensal líquido que vai para prestações de créditos. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda um limite de 45%.

Um casal com 6.000 euros líquidos por mês tem um limite de 2.700 euros em prestações (6.000 × 45%). A prestação de 2.459 euros do exemplo cabe, à justa. Para outros rendimentos, a conta é a mesma:

Conta: rendimento líquido mensal × 45%. O limite recomendado pelo Banco de Portugal soma todas as prestações de créditos, não só a da casa.

Mas o banco não faz a conta só com os juros de hoje.

O tempo entre o CPCV e a escritura também conta

Quando aprova o crédito, o banco entrega a FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia. É o documento que resume as condições do crédito. Segundo a lei do crédito à habitação, as condições da FINE valem durante, pelo menos, 30 dias.

A lei dá também ao cliente pelo menos sete dias para pensar antes de assinar. Se a escritura ficar marcada para depois do fim da validade, o banco pode fazer nova proposta, com as taxas desse momento. Com a Euribor a subir, essas condições podem ser piores.

O que confirmar antes de assinar o CPCV

• Pedir uma análise do crédito antes do sinal. Saber quanto o banco pode emprestar, com a taxa de esforço já calculada, evita surpresas depois.
• Ter uma margem para a avaliação. Com os preços a subir depressa, vale a pena ter dinheiro próprio para o caso de a avaliação ficar abaixo do preço.
• Rever o que o CPCV prevê se o crédito for recusado ou aprovado por menos. Esta parte do contrato deve ser vista com um advogado ou solicitador.
• Marcar a escritura com tempo, mas dentro da validade da proposta. Um prazo realista para o banco, sem passar os dias de validade da FINE.
• Para o consultor imobiliário: envolver o crédito na fase da proposta. Um comprador com o crédito analisado chega ao CPCV com menos risco para todas as partes.

Fontes

Preço das casas na União Europeia (2.º trimestre de 2026): Eurostat, «House prices up by 4.0% in the euro area», 1 de outubro de 2026. Notícia de partida: Jornal PT50 (1 de outubro de 2026).

Taxa de juro dos novos créditos à habitação (agosto de 2026): Banco de Portugal, BPstat. Prestação média (agosto de 2026): Banco de Portugal, BPstat, crédito à habitação. Nota de informação estatística de 1 de outubro de 2026, segundo o Jornal PT50 e o ECO (1 de outubro de 2026).

Simulação das prestações: DECO Proteste, citada pelo Jornal PT50 (30 de setembro de 2026). Médias da Euribor de setembro de 2026: European Money Markets Institute (EMMI), a entidade que publica a Euribor, com as médias mensais calculadas pela Lusa.

Decisão de política monetária de 10 de setembro de 2026: Banco Central Europeu.

Limites de financiamento (LTV) e taxa de esforço: Banco de Portugal, comunicado de 2 de julho de 2026 sobre a Recomendação Macroprudencial revista, aplicável desde 1 de agosto de 2026.

Validade da FINE e período de reflexão: Decreto-Lei n.º 74-A/2017, versão consolidada no Diário da República.

Regime do sinal no contrato-promessa: Código Civil, artigo 442.º, versão consolidada no Diário da República.