Comprar casa com crédito: o que o banco analisa em cada etapa da compra

Comprar casa parece uma sequência simples: procurar, visitar, fazer uma proposta, assinar o contrato-promessa e fazer a escritura. Para quem precisa de crédito, há uma segunda sequência a correr ao mesmo tempo. É a do banco, e tem as suas próprias regras e prazos.

Quando o crédito só começa a ser tratado depois de a proposta ser aceite, os problemas aparecem tarde. Às vezes, com o sinal já entregue. Este artigo percorre as cinco etapas da compra e explica, em cada uma, o que o banco vai analisar.

Duas jornadas que acontecem ao mesmo tempo

A primeira jornada é a da casa: encontrar o imóvel certo e chegar a acordo com quem vende. A segunda é a do crédito: provar ao banco que a prestação cabe no orçamento e que a casa vale o que se vai pagar por ela.

Etapa 1: quanto é que o banco empresta?

O orçamento que uma família tem em mente raramente coincide com o valor que o banco aceita financiar. O banco faz duas contas.

A primeira é a taxa de esforço: a parte do rendimento líquido mensal que vai para prestações de créditos. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse 45%. A prestação é calculada com uma subida de juros simulada, para testar se a família aguenta uma taxa mais alta.

A segunda é o LTV, sigla inglesa de loan-to-value, ou seja, a percentagem do valor da casa que o banco financia. Para habitação própria e permanente, o limite recomendado é 90%. O resto sai do bolso de quem compra.

Há um ponto que surpreende muitas pessoas que trabalham por conta própria ou têm empresa. O banco olha, em regra, para os rendimentos declarados no IRS, e não para a faturação da empresa nem para os movimentos da conta. Se os rendimentos declarados forem baixos, o crédito possível também é. Vale a pena falar com o contabilista antes de começar.

Etapa 2: visitar casas dentro do valor certo

Com uma análise de viabilidade feita antes das visitas, a família sabe qual é o seu teto real. Isto poupa semanas a ver casas que o banco não vai financiar. E evita a frustração de encontrar a casa certa e descobrir depois que não chega lá.

Uma análise prévia não é uma aprovação. A decisão de conceder crédito é sempre do banco, depois de analisar o processo completo e a casa concreta.

Etapa 3: o que acontece ao sinal se o crédito for recusado?

Quando o vendedor aceita a proposta, as partes assinam normalmente um contrato-promessa de compra e venda (CPCV). É o documento em que ambos se comprometem a fazer a compra numa data futura. Quase sempre, quem compra entrega um sinal, uma parte do preço paga logo à cabeça.

É a etapa mais sensível. Pela regra geral do Código Civil, se quem compra desistir do negócio, perde o sinal. E a recusa do crédito pelo banco não é, por si só, um motivo para o recuperar, a não ser que o contrato o preveja.

Três pontos a confirmar no contrato-promessa, de preferência com um advogado:

• Uma cláusula para a recusa do crédito. Define o que acontece ao sinal se o banco não aprovar o financiamento.
• Um prazo realista para a escritura. O processo de crédito, com a avaliação, leva várias semanas. Um prazo curto demais pode pôr o comprador em incumprimento.
• Um valor de sinal proporcional. Quanto maior o sinal, maior o risco se o negócio cair.

Etapa 4: o que acontece se a avaliação ficar abaixo do preço?

Depois do pedido de crédito, o banco envia um perito avaliador ao imóvel. O banco faz a conta do financiamento sobre o valor mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o crédito encolhe.

Por isso, é útil conhecer os valores de mercado da zona antes de fechar o preço. E ter alguma margem nos capitais próprios.

Etapa 5: aprovação e escritura

A aprovação vem normalmente com condições ligadas ao preço do crédito: seguros, domiciliação do ordenado, por vezes outros produtos. O banco pode exigir que a casa e as pessoas tenham seguro, mas, por lei, não pode obrigar a contratá-lo com o banco nem a comprar os outros produtos. Pode oferecer juros mais baixos a quem os aceita. Antes do contrato de crédito, o banco entrega a FINE, a Ficha de Informação Normalizada Europeia, que resume todas as condições e custos do empréstimo. Depois de receber a proposta final, a lei dá a quem compra um período de reflexão de pelo menos sete dias.

Nesta fase, o que não foi tratado nas etapas anteriores aparece de uma vez: documentos em falta, condições que alteram o montante, prazos do contrato-promessa a correr. Quando as etapas anteriores foram bem preparadas, a escritura é apenas a última assinatura.

O que preparar antes de começar

• Pedir uma análise de viabilidade antes das visitas. Saber quanto o banco empresta define o preço máximo da casa.
• Juntar os documentos de rendimentos. Declarações de IRS, recibos de vencimento e, para quem trabalha por conta própria, a informação do contabilista.
• Contar com os custos além dos capitais próprios. Impostos, avaliação, registos e escritura pagam-se à parte, com dinheiro próprio.
• Não entregar sinal sem proteção. O contrato-promessa deve prever o que acontece se o crédito for recusado.
• Deixar margem para a avaliação. Uma avaliação abaixo do preço tem de ser coberta com dinheiro próprio.

Como a FINOVA pode ajudar

A diferença está na ordem dos passos: o crédito entra antes da proposta, não depois do sinal. Começar cedo poupa semanas de visitas inúteis e evita decisões tomadas à pressa. É esse o trabalho da FINOVA ao longo das cinco etapas.

• Antes das visitas: saber quanto é realista pedir. A FINOVA analisa os rendimentos, os créditos que já existem e a taxa de esforço, e pede uma análise de viabilidade a vários bancos. Não é uma aprovação, mas define o preço máximo com que vale a pena procurar casa.
• Para quem trabalha por conta própria: preparar o processo com o contabilista. A FINOVA indica que documentos os bancos pedem e como os rendimentos declarados pesam na análise, para não haver surpresas na primeira resposta do banco.
• Antes do contrato-promessa: ler o CPCV com os olhos no crédito. A FINOVA não dá aconselhamento jurídico. Mas chama a atenção para a cláusula da recusa do crédito, para o prazo da escritura e para o valor do sinal, e diz quando convém um advogado.
• Na avaliação: refazer as contas antes de fechar o preço. A FINOVA mostra quanto muda o crédito e o dinheiro próprio necessário se a avaliação ficar abaixo do preço, com os critérios que o banco usa.
• Na aprovação: comparar propostas e explicar a FINE. A FINOVA compara as propostas de vários bancos, explica cada condição e cada custo em linguagem simples, e ajuda a marcar a escritura dentro do prazo em que a proposta do banco é válida.

Fontes

Limite da taxa de esforço, LTV, subida de juros simulada e cálculo sobre o menor valor entre preço e avaliação: Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, aplicável a partir de 1 de agosto de 2026.

Revisão da recomendação: Banco de Portugal, comunicado de 2 de julho de 2026.

Regime do sinal no contrato-promessa: Código Civil, artigo 442.º, em Diário da República.

FINE, período de reflexão e vendas associadas: Decreto-Lei n.º 74-A/2017, versão consolidada no Diário da República.