Como usar o simulador de compra de casa e ler o resultado?

Para que serve o simulador de compra de casa?

O simulador de compra de casa da FINOVA serve para simular o financiamento antes de ir ao banco. Diz se o crédito cabe no seu rendimento. Usa as regras do Banco de Portugal, as mesmas que os bancos seguem.

É gratuito e não pede registo. As contas fazem-se no seu navegador.

Se só quer saber a prestação, use a Calculadora de Prestação para Comprar Casa.

O que precisa de ter à mão para simular o crédito habitação?

• O rendimento líquido de um mês normal: o que recebe na conta, já sem IRS e Segurança Social.
• As prestações de outros créditos: carro, crédito pessoal, cartão ou leasing.
• O preço da casa, ou o máximo que pensa gastar.
• A entrada: o dinheiro seu que põe na compra.
• A idade de quem pede o crédito.

Se vão comprar a dois, some os rendimentos e os créditos dos dois. Na idade, conta a da pessoa mais velha.

Como preencher o simulador de crédito habitação, passo a passo?

Passo 1: os seus números. Indique o rendimento sem subsídios. Depois diga se recebe subsídios de férias e de Natal.

Nos outros créditos, conte também aqueles em que é fiador. A renda e as despesas do dia a dia não entram.

Na entrada, não conte o IMT, o Imposto do Selo, a escritura nem o registo. Pagam-se à parte. Veja Que impostos tenho de pagar ao Estado no momento da compra?

Passo 2: o crédito. Escolha o prazo, o tipo de taxa e a idade.

• Prazo: com mais anos, a prestação baixa, mas paga mais juros no total. O máximo é de 40 anos até aos 35 anos de idade, e de 35 anos depois disso.
• Tipo de taxa: na fixa, a prestação não muda. Na variável, sobe ou desce com a Euribor. Veja Taxa Fixa, Variável ou Mista: qual a diferença?
• Casa para habitação permanente: marque se vai morar na casa. Nesse caso, o crédito pode ir até 90% do valor da casa. Nos outros casos, até 80%.

Como ler o resultado do simulador?

O resultado abre com dois valores. O «Valor a financiar» é o preço da casa menos a entrada. O «Quanto pode pedir» tem duas linhas:

• «Confortável até» é o valor recomendado pela FINOVA.
• «Dentro do limite: até» é o máximo que as regras do Banco de Portugal permitem.

Depois vem a taxa de esforço: a parte do rendimento que vai para pagar créditos. Aparece com a Euribor atual e com uma subida da Euribor.

O estado do resultado conta com a subida, porque é assim que o banco decide. Com taxa fixa, há um só valor.

• Confortável: a taxa de esforço fica até 35%, o valor recomendado pela FINOVA.
• Acima do recomendado: passa dos 35%, mas fica dentro dos 45% do Banco de Portugal.
• Acima do limite: passa dos 45%. Os bancos só aceitam estes casos como exceção.

Veja o cálculo em O que é a taxa de esforço e quanto deve ser a minha?

Exemplo: casa de 200 000 € com 1 800 € de ordenado

Recebe 1 800 € líquidos por mês e tem subsídios de férias e de Natal. O simulador conta 1 800 × 14 ÷ 12 = 2 100 € por mês.

A casa custa 200 000 € e tem 30 000 € de entrada. O valor a financiar é 170 000 €. O crédito paga 85% da casa, dentro dos 90% para a casa onde vai morar.

Imagine que, com a subida da Euribor, a prestação fica em 800 €. A taxa de esforço é 800 ÷ 2 100 = 38%. Fica acima do recomendado, mas dentro do limite.

Porque é que o banco pode dar um valor diferente do simulador?

O resultado do simulador é indicativo. Não é uma proposta nem uma aprovação. O banco pode chegar a outro valor por quatro razões:

• A avaliação da casa. O banco empresta sobre o valor mais baixo entre o preço e a avaliação. Se a avaliação for mais baixa, precisa de mais entrada.
• O spread. O simulador usa um valor indicativo. Cada banco define o seu, conforme o seu perfil.
• Os custos que o simulador não conta: impostos, comissões e seguros.
• A análise de solvabilidade. O banco confirma o rendimento e os créditos com documentos, e tem regras próprias.

As condições reais chegam na proposta do banco. Veja O que é a FINE e por que devo lê-la com atenção?

O que fazer depois de ver o resultado?

Fora do estado confortável, a página mostra o que pode mudar: o preço, a entrada ou o prazo.

Em qualquer estado, pode pedir uma análise ao seu caso. Recebe o PDF com os números por email e contactamos consigo em 48 horas. É sem compromisso: veja Quem paga a FINOVA?

Para começar, abra o simulador de compra de casa.

Fontes

• Banco de Portugal — Comunicado de 2 de julho de 2026: «Banco de Portugal revê a Recomendação Macroprudencial aplicável aos novos contratos de crédito a consumidores»
• Banco de Portugal — Limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade

Fontes consultadas a 1 de outubro de 2026.